Calcul du rendement locatif
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Qu'est-ce que le rendement locatif ?
Le rendement locatif est l'indicateur financier essentiel pour évaluer la performance d'un investissement immobilier destiné à la location. Il exprime le rapport entre les revenus locatifs générés par un bien et son prix d'acquisition, sous forme de pourcentage annuel. Cet indicateur permet aux investisseurs de comparer différents biens immobiliers entre eux, mais aussi de mettre en perspective l'immobilier locatif avec d'autres classes d'actifs (assurance-vie, actions, SCPI, etc.).
Il existe trois niveaux de rendement locatif, du plus simple au plus précis : le rendement brut, le rendement net de charges et le rendement net-net (après fiscalité). Seul ce dernier reflète véritablement ce que l'investisseur perçoit in fine. Notre simulateur vous permet de calculer rapidement les deux premiers niveaux pour obtenir une vision claire de la rentabilité de votre projet.
Comment fonctionne le calcul ?
Le calcul du rendement locatif repose sur des formules progressivement plus détaillées :
Rendement brut
C'est le calcul le plus simple et le plus rapide. Il ne tient compte d'aucune charge ni fiscalité :
Rendement brut (%) = (Loyer annuel / Prix d'achat) × 100
Par exemple, pour un bien acheté 200 000 € avec un loyer mensuel de 800 €, le rendement brut est de (9 600 / 200 000) × 100 = 4,80 %.
Rendement net de charges
Il intègre les charges réelles supportées par le propriétaire et la vacance locative :
Rendement net (%) = [(Loyer annuel × (1 - taux de vacance)) - Charges annuelles - taxe foncière] / Prix d'achat × 100
Les charges annuelles comprennent les charges de copropriété non récupérables, l'assurance propriétaire non occupant (PNO), les frais de gestion locative éventuels et les provisions pour travaux d'entretien. L'écart entre rendement brut et rendement net se situe généralement entre 1 et 2,5 points de pourcentage.
Barèmes et données 2026
| Indicateur | Valeur moyenne en France (2026) |
|---|---|
| Rendement brut moyen national | 5,5 % à 7 % |
| Rendement brut Paris intra-muros | 2,5 % à 4 % |
| Rendement brut grandes métropoles (Lyon, Bordeaux, Nantes) | 3,5 % à 5,5 % |
| Rendement brut villes moyennes (Limoges, Saint-Étienne, Mulhouse) | 7 % à 12 % |
| Taux de vacance locative moyen | 3 % à 8 % selon les zones |
| Taxe foncière moyenne | 1 à 2 mois de loyer |
| Charges de copropriété moyennes | 25 à 50 €/m²/an |
| Assurance PNO | 100 à 300 €/an |
Conseils et optimisations
Pour maximiser votre rendement locatif, plusieurs stratégies éprouvées peuvent être mises en œuvre :
- Négociez le prix d'achat : chaque euro économisé à l'achat améliore mécaniquement votre rendement. N'hésitez pas à faire des offres en dessous du prix affiché.
- Ciblez les villes à fort rendement : les villes moyennes offrent souvent des rendements supérieurs à 7 % brut, mais vérifiez la demande locative et le taux de vacance.
- Optimisez votre fiscalité : le choix entre micro-foncier (abattement de 30 %) et régime réel (déduction des charges réelles) peut faire varier significativement votre rendement net-net.
- Réduisez la vacance locative : un bien bien situé, correctement entretenu et au prix du marché se loue plus vite. Prévoyez 1 mois de vacance par an dans vos calculs.
- Maîtrisez les charges : comparez les assurances PNO, négociez les honoraires de gestion, et participez activement aux assemblées de copropriété pour éviter les dépenses superflues.
- Envisagez la location meublée : un bien meublé se loue 15 à 20 % plus cher qu'un bien vide, et le statut LMNP offre des avantages fiscaux supplémentaires (amortissement au régime réel).
Questions fréquentes
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