Simulateur de viager

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Qu'est-ce que le viager ?

Le viager est une forme particulière de vente immobilière dans laquelle l'acheteur (le débirentier) verse au vendeur (le crédirentier) un capital initial appelé bouquet, puis une rente viagère mensuelle ou trimestrielle jusqu'au décès du vendeur. Le viager le plus courant est le viager occupé : le vendeur conserve le droit d'habiter le bien (droit d'usage et d'habitation ou usufruit) sa vie durant.

Le viager présente un intérêt pour les deux parties : le vendeur bénéficie d'un complément de revenus régulier jusqu'à la fin de sa vie, tandis que l'acheteur acquiert un bien avec une décote significative (30 à 50 % du prix en pleine propriété) et un étalement du paiement dans le temps. Notre simulateur vous permet d'estimer le bouquet et la rente mensuelle selon la valeur du bien, l'âge du vendeur et le pourcentage de bouquet souhaité.

Comment fonctionne le calcul ?

Étape 1 : Déterminer le bouquet

Bouquet = Valeur du bien × Pourcentage de bouquet

Le bouquet représente généralement entre 20 % et 40 % de la valeur du bien. Plus le bouquet est élevé, plus la rente mensuelle sera faible.

Étape 2 : Calculer le capital à renter

Capital à renter = Valeur du bien - Bouquet

En viager occupé, une décote supplémentaire est appliquée pour le droit d'usage et d'habitation (DUH), calculée en fonction de l'âge du vendeur et de la valeur locative du bien.

Étape 3 : Calculer la rente

Rente annuelle = Capital à renter / Coefficient diviseur

Le coefficient diviseur correspond à l'espérance de vie statistique du vendeur, basée sur les tables de mortalité de l'INSEE.

Rente mensuelle = Rente annuelle / 12

Barèmes et données 2026

Âge du vendeur	Coefficient diviseur (années)	Décote viager occupé approximative
60 ans et moins	18	50 à 60 %
65 ans	15	45 à 55 %
70 ans	12	40 à 50 %
75 ans	10	35 à 45 %
80 ans	8	25 à 35 %
85 ans et plus	6	15 à 25 %

Conseils et optimisations

Évaluez la valeur vénale avec précision : faites estimer le bien par un professionnel indépendant. La valeur de départ détermine tout le calcul (bouquet et rente). Une surévaluation vous pénalise en tant qu'acheteur.
Négociez l'équilibre bouquet/rente : un bouquet élevé réduit la rente mais augmente le risque financier initial. Un bouquet faible avec une rente élevée étale le coût mais augmente le montant total si le vendeur vit longtemps.
Vérifiez l'indexation de la rente : prévoyez une clause d'indexation sur l'indice des prix à la consommation pour protéger le vendeur contre l'inflation et sécuriser l'acheteur contre des augmentations arbitraires.
Prenez une assurance décès : en cas de décès de l'acheteur avant le vendeur, ses héritiers devront continuer à verser la rente. Une assurance permet de sécuriser cette situation.
Fiscalité avantageuse pour le vendeur : la rente viagère bénéficie d'un abattement fiscal qui dépend de l'âge au moment du premier versement (70 % d'abattement à partir de 70 ans, 60 % entre 60 et 69 ans).

Questions fréquentes

En viager occupé, le vendeur conserve le droit d'habiter le bien sa vie durant (DUH ou usufruit). L'acheteur ne peut pas y habiter ni le louer avant le décès du vendeur. En viager libre, le vendeur quitte le bien et l'acheteur peut l'occuper ou le louer immédiatement. Le viager libre est plus cher (pas de décote pour occupation) mais offre un rendement immédiat. Le viager occupé représente environ 90 % des transactions en viager.

C'est le risque principal du viager pour l'acheteur. Si le vendeur vit bien au-delà de son espérance de vie statistique, le coût total (bouquet + rentes cumulées) peut dépasser largement la valeur du bien. C'est l'aléa inhérent au viager. Pour limiter ce risque, certains contrats prévoient des clauses de plafonnement ou de limitation de la durée de versement.

Non, le bouquet n'est pas obligatoire juridiquement. Un viager peut être conclu sans bouquet, avec une rente plus élevée. Cependant, en pratique, 95 % des viagers comportent un bouquet. Il représente généralement 20 à 40 % de la valeur du bien et offre au vendeur une somme immédiate pour ses besoins ou projets.

La rente viagère bénéficie d'un abattement fiscal qui dépend de l'âge du crédirentier au premier versement : 70 % d'abattement si le vendeur a 70 ans ou plus, 60 % entre 60 et 69 ans, 50 % entre 50 et 59 ans, 30 % en dessous de 50 ans. Seule la fraction imposable est soumise au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Le bouquet, lui, est exonéré d'impôt.

En viager occupé avec DUH, le vendeur supporte les charges courantes et l'entretien courant. L'acheteur (nu-propriétaire) prend en charge les grosses réparations (toiture, murs, structure). La taxe foncière est généralement à la charge de l'acheteur, tandis que la taxe d'habitation (pour les résidences secondaires) et la TEOM sont à la charge de l'occupant. Ces répartitions peuvent être modifiées par le contrat.

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