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Qu'est-ce que l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) ?
L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) a remplacé l'Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) depuis le 1er janvier 2018. Il s'agit d'un impôt annuel qui concerne les contribuables dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier de l'année d'imposition. Contrairement à l'ancien ISF qui englobait l'ensemble du patrimoine, l'IFI ne porte que sur les biens et droits immobiliers, qu'ils soient détenus directement ou indirectement (via des SCI, SCPI, OPCI, etc.).
Sont exclus de l'assiette de l'IFI : les placements financiers (livrets, assurance-vie en unités de compte non immobilières, actions, obligations), les comptes bancaires, les biens meubles, les véhicules et les biens affectés à l'activité professionnelle. Cette réforme visait à encourager l'investissement productif en ne taxant que la « rente immobilière ».
Comment fonctionne le calcul ?
Le calcul de l'IFI s'effectue en plusieurs étapes :
- Évaluation du patrimoine immobilier brut : estimation de la valeur vénale de tous les biens immobiliers au 1er janvier (résidence principale, résidences secondaires, investissements locatifs, parts de SCI/SCPI, terrains).
- Application de l'abattement de 30 % sur la résidence principale.
- Déduction des dettes : emprunts immobiliers en cours, travaux, impôts fonciers dus. Un mécanisme de plafonnement s'applique pour les patrimoines supérieurs à 5 millions d'euros.
- Application du barème progressif sur le patrimoine net taxable.
- Application de la décote pour les patrimoines entre 1 300 000 et 1 400 000 €.
Formule de la décote : Décote = 17 500 € - (1,25 % × patrimoine net taxable). Ce mécanisme de lissage évite un effet de seuil trop brutal.
Barèmes et données 2026
| Tranche de patrimoine net taxable | Taux |
|---|---|
| Jusqu'à 800 000 € | 0 % |
| De 800 001 € à 1 300 000 € | 0,50 % |
| De 1 300 001 € à 2 570 000 € | 0,70 % |
| De 2 570 001 € à 5 000 000 € | 1,00 % |
| De 5 000 001 € à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,50 % |
Point important : le seuil d'assujettissement est fixé à 1 300 000 €, mais le barème s'applique dès 800 000 €. Ainsi, un patrimoine de 1 400 000 € est taxé sur la tranche entre 800 000 € et 1 300 000 € (à 0,50 %) puis sur la tranche entre 1 300 000 € et 1 400 000 € (à 0,70 %).
Plafonnement de l'IFI
Un mécanisme de plafonnement permet de limiter le total de l'IFI et des impôts sur les revenus à 75 % des revenus nets de l'année précédente. Si ce seuil est dépassé, l'excédent vient en déduction de l'IFI dû.
Conseils et optimisations
- Investissez en immobilier professionnel : les biens affectés à votre activité principale sont exonérés d'IFI.
- Réalisez des dons à des organismes d'intérêt général : les dons ouvrent droit à une réduction d'IFI de 75 % du montant versé, dans la limite de 50 000 € de réduction par an.
- Investissez au capital de PME : les investissements au capital de PME européennes peuvent donner droit à une réduction d'IFI de 50 %, plafonnée à 45 000 €.
- Privilégiez les placements financiers : les actions, obligations, fonds en actions et contrats d'assurance-vie en unités de compte (hors immobilier) ne rentrent pas dans l'assiette de l'IFI.
- Déduisez vos dettes immobilières : les emprunts contractés pour l'acquisition, la réparation ou l'amélioration de biens immobiliers sont déductibles.
- Démembrez la propriété : en cas de donation de la nue-propriété, c'est l'usufruitier qui déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété. Cette stratégie peut être utile dans le cadre d'une transmission.
Questions fréquentes
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