Simulateur de fiscalite SCI
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Remplissez le formulaire pour comparer la fiscalite IR vs IS.
Qu'est-ce qu'une SCI ?
La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique qui permet à plusieurs personnes (les associés) de détenir et gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. La SCI offre un cadre juridique, fiscal et patrimonial avantageux, notamment pour la gestion locative à plusieurs, la transmission du patrimoine et l'optimisation fiscale. Elle est constituée d'au moins 2 associés et nécessite la rédaction de statuts et l'immatriculation au RCS.
Le choix du régime fiscal est la décision la plus importante lors de la création d'une SCI : l'impôt sur le revenu (IR) ou l'impôt sur les sociétés (IS). Ce choix, largement irréversible pour l'IS, a un impact majeur sur l'imposition des revenus locatifs, la cession des parts et la fiscalité de la revente du bien. Notre simulateur compare les deux régimes pour vous aider à faire le bon choix.
Comment fonctionne le calcul ?
SCI à l'IR (transparence fiscale)
Les revenus de la SCI sont directement imposés entre les mains des associés, au prorata de leurs parts :
Impôt = (Revenus locatifs - Charges déductibles) × (TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux)
Les charges déductibles comprennent les intérêts d'emprunt, les travaux, l'assurance, la taxe foncière et les frais de gestion.
SCI à l'IS
La SCI est imposée en son nom propre au taux de l'IS :
- 15 % sur les bénéfices jusqu'à 42 500 € (taux réduit PME)
- 25 % au-delà de 42 500 €
À l'IS, la SCI peut amortir le bien, ce qui réduit considérablement le bénéfice imposable. Cependant, les distributions de dividendes sont soumises à la flat tax de 30 % au niveau des associés.
Barèmes et données 2026
| Élément | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Taux d'imposition | TMI (0 à 45 %) + PS 17,2 % | 15 % (≤ 42 500 €) puis 25 % |
| Amortissement du bien | Non | Oui (25 à 30 ans) |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers (abattements durée) | Régime des sociétés (impôt sur la PV nette) |
| Distribution de dividendes | Non applicable (transparence) | Flat tax 30 % ou barème progressif |
| Déficit foncier | Imputable sur le revenu global (10 700 €) | Reportable sur bénéfices futurs sans limite |
| Obligations comptables | Déclaration 2072 | Bilan, compte de résultat, liasse fiscale |
Conseils et optimisations
- L'IR est préférable pour les TMI basses : si votre taux marginal est de 11 % ou 30 %, l'imposition totale (28,2 % ou 47,2 %) peut être compétitive par rapport à l'IS. L'IR offre aussi l'avantage des abattements pour durée de détention sur les plus-values.
- L'IS est avantageux pour les TMI élevées : avec un taux de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, l'IS est nettement moins coûteux pour les associés dans les tranches à 41 % ou 45 %. L'amortissement réduit encore le bénéfice imposable.
- Attention à la revente en SCI à l'IS : l'amortissement réduit la valeur nette comptable du bien. Lors de la revente, la plus-value imposable est calculée sur le prix de vente moins la valeur nette comptable (et non le prix d'achat), ce qui augmente considérablement l'impôt.
- Facilitez la transmission : la SCI permet de transmettre le patrimoine immobilier par donation de parts sociales, avec une décote possible de 10 à 20 % sur la valeur des parts. Cumulé avec le démembrement (don de la nue-propriété), c'est un outil de transmission puissant.
- Rédigez des statuts sur mesure : les statuts de la SCI sont librement rédigés. Prévoyez des clauses d'agrément (contrôle des cessions de parts), de gestion (pouvoirs du gérant), et de sortie (modalités de retrait d'un associé).
Questions fréquentes
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