Simulateur de frais de garantie
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Qu'est-ce que les frais de garantie ?
Les frais de garantie constituent un coût obligatoire lors de la souscription d'un crédit immobilier. La banque exige une garantie pour se protéger en cas de défaillance de l'emprunteur. Cette garantie prend différentes formes : hypothèque, privilège de prêteur de deniers (PPD, remplacé par l'inscription en privilège immobilier spécial depuis 2022), caution bancaire (Crédit Logement, SACCEF) ou caution mutuelle. Chaque type de garantie a un coût et des caractéristiques propres.
Les frais de garantie représentent généralement entre 0,5 % et 2 % du montant emprunté. Ils s'ajoutent aux frais de notaire et aux frais de dossier bancaire dans le coût total de l'acquisition. Notre simulateur vous permet de comparer le coût des différentes garanties pour choisir la plus avantageuse selon votre situation.
Comment fonctionne le calcul ?
Hypothèque conventionnelle
L'hypothèque est inscrite au service de la publicité foncière. Son coût comprend les émoluments du notaire (barème proportionnel), la taxe de publicité foncière (0,715 %), la contribution de sécurité immobilière (0,05 %) et les débours. En cas de remboursement anticipé ou de revente avant la fin du prêt, des frais de mainlevée s'ajoutent (environ 0,5 à 1 % du montant initial).
Caution bancaire (Crédit Logement)
Le coût comprend une commission de caution (environ 150 à 600 €) et une contribution au Fonds Mutuel de Garantie (FMG), dont une partie (environ 75 %) est restituée à la fin du prêt. Le coût net est donc inférieur au montant initialement versé.
Caution mutuelle
Les mutuelles de la fonction publique (MGEN, CASDEN, etc.) proposent des cautions à des tarifs souvent avantageux, avec un fonctionnement similaire à Crédit Logement. Le coût varie entre 0,5 % et 1,5 % du montant du prêt.
Barèmes et données 2026
| Type de garantie | Coût approximatif | Frais de mainlevée | Restitution partielle |
|---|---|---|---|
| Hypothèque conventionnelle | 1,5 à 2 % du prêt | Oui (0,5 à 1 %) | Non |
| Inscription en privilège immobilier spécial (ex-PPD) | 0,7 à 1 % du prêt | Oui (0,5 à 1 %) | Non |
| Caution Crédit Logement | 0,8 à 1,2 % du prêt | Non | Oui (~75 % du FMG) |
| Caution mutuelle (MGEN, CASDEN...) | 0,5 à 1,5 % du prêt | Non | Variable |
Exemple : pour un prêt de 200 000 €, l'hypothèque coûte environ 3 500 €, tandis que la caution Crédit Logement coûte environ 2 000 € (dont 1 200 € restitués en fin de prêt, soit un coût net de 800 €).
Conseils et optimisations
- Privilégiez la caution bancaire : Crédit Logement ou une caution mutuelle sont presque toujours moins chers que l'hypothèque, surtout grâce à l'absence de frais de mainlevée et à la restitution partielle du FMG.
- Vérifiez votre éligibilité : toutes les banques ne proposent pas Crédit Logement, et l'organisme peut refuser certains profils. Les mutuelles de la fonction publique offrent des conditions avantageuses à leurs adhérents.
- Anticipez le remboursement anticipé : si vous envisagez de revendre ou de rembourser votre prêt par anticipation, la caution est nettement plus avantageuse car il n'y a pas de frais de mainlevée (économie de 500 à 1 500 €).
- Intégrez les frais de garantie dans votre plan de financement : ces frais s'ajoutent au prix du bien et aux frais de notaire. Demandez un tableau comparatif des garanties à votre banque pour choisir en connaissance de cause.
- L'hypothèque reste nécessaire dans certains cas : achat d'un bien atypique, profil d'emprunteur complexe, certaines banques en ligne exigent une garantie réelle (hypothèque).
Questions fréquentes
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