Calcul de la plus-value immobiliere
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Qu'est-ce que la plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière correspond au gain réalisé lors de la vente d'un bien immobilier, c'est-à-dire la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition. En France, cette plus-value est soumise à l'impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 % et aux prélèvements sociaux de 17,2 %, soit une imposition totale de 36,2 % avant abattements.
La résidence principale bénéficie d'une exonération totale de la plus-value. En revanche, les résidences secondaires, les investissements locatifs et les terrains à bâtir sont soumis à cette imposition. Des abattements progressifs pour durée de détention permettent de réduire, voire d'annuler, l'impôt dû au fil des années. Notre simulateur calcule précisément le montant de l'impôt en tenant compte de tous ces paramètres.
Comment fonctionne le calcul ?
Étape 1 : Déterminer la plus-value brute
Plus-value brute = Prix de vente - Prix d'acquisition corrigé
Le prix de vente peut être diminué des frais de cession (diagnostics, commission d'agence si elle est à la charge du vendeur). Le prix d'acquisition est majoré des frais d'acquisition (frais de notaire réels ou forfait de 7,5 %) et du montant des travaux (montant réel justifié ou forfait de 15 % après 5 ans de détention).
Étape 2 : Appliquer les abattements pour durée de détention
Deux barèmes d'abattements distincts s'appliquent :
- Impôt sur le revenu (19 %) : 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e année. Exonération totale après 22 ans.
- Prélèvements sociaux (17,2 %) : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e année, puis 9 % par an de la 23e à la 30e année. Exonération totale après 30 ans.
Étape 3 : Calculer l'impôt et la surtaxe éventuelle
L'impôt est calculé séparément pour l'IR et les prélèvements sociaux sur les plus-values nettes respectives. Si la plus-value nette imposable à l'IR dépasse 50 000 €, une surtaxe de 2 % à 6 % s'ajoute.
Barèmes et données 2026
| Durée de détention | Abattement IR | Abattement PS |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année révolue | 4 % | 1,60 % |
| Au-delà de 22 ans (IR exonéré) | Exonéré | 9 % par an |
| Au-delà de 30 ans | Exonéré | Exonéré |
| Plus-value nette imposable (IR) | Surtaxe applicable |
|---|---|
| 50 001 à 60 000 € | 2 % |
| 60 001 à 100 000 € | 2 % |
| 100 001 à 110 000 € | 3 % |
| 110 001 à 150 000 € | 3 % |
| 150 001 à 200 000 € | 4 % |
| 200 001 à 250 000 € | 5 % |
| Au-delà de 250 000 € | 6 % |
Conseils et optimisations
- Conservez toutes vos factures de travaux : les travaux d'amélioration, d'agrandissement et de construction sont déductibles du prix d'acquisition si vous pouvez les justifier. Après 5 ans, un forfait de 15 % est automatiquement appliqué, mais le montant réel peut être supérieur.
- Patientez jusqu'aux seuils d'exonération : si vous approchez de 22 ans de détention, attendez quelques mois pour bénéficier de l'exonération totale d'IR. Pour une exonération complète (IR + PS), il faut attendre 30 ans.
- Vérifiez les cas d'exonération : résidence principale, prix de vente inférieur à 15 000 €, première cession d'un logement autre que la résidence principale (sous conditions), vente à un organisme de logement social.
- Optimisez le prix d'acquisition : n'oubliez pas de majorer le prix d'achat des frais de notaire réels (ou forfait 7,5 %) et des travaux. Cela réduit la base imposable.
- Anticipez la surtaxe : pour les plus-values élevées, envisagez de vendre le bien en plusieurs lots ou de reporter la vente pour bénéficier d'abattements supplémentaires.
Questions fréquentes
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