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Qu'est-ce que le statut LMNP ?

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est un régime fiscal permettant aux propriétaires de louer un bien meublé tout en bénéficiant d'une fiscalité avantageuse. Les revenus tirés de la location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non dans celle des revenus fonciers, ce qui ouvre droit à des possibilités d'optimisation fiscale considérables, notamment via l'amortissement du bien au régime réel.

Pour bénéficier du statut LMNP, les revenus locatifs meublés doivent rester inférieurs à 23 000 € par an et représenter moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal. Au-delà, le loueur est requalifié en Loueur Meublé Professionnel (LMP), avec des conséquences fiscales et sociales différentes. Notre simulateur vous aide à comparer les régimes micro-BIC et réel pour optimiser la fiscalité de votre investissement LMNP.

Comment fonctionne le calcul ?

Régime micro-BIC

Revenu imposable = Loyers annuels × 50 % (abattement forfaitaire de 50 %)

Le micro-BIC est accessible si les recettes locatives ne dépassent pas 77 700 €/an. Aucune charge n'est déductible individuellement.

Régime réel simplifié

Revenu imposable = Loyers - Charges réelles - Amortissement

L'amortissement du bien (hors terrain) est la clé du régime réel LMNP. Il permet de déduire chaque année une fraction du prix du bien :

Bâtiment : amortissement sur 25 à 30 ans (3,3 à 4 % par an)
Mobilier et équipements : amortissement sur 5 à 10 ans (10 à 20 % par an)
Travaux d'amélioration : amortissement sur 10 à 15 ans

L'amortissement ne peut pas créer de déficit : il est plafonné au montant des loyers diminués des charges. Le surplus non utilisé est reportable sans limite de durée.

Barèmes et données 2026

Élément	Valeur 2026
Plafond micro-BIC (meublé classique)	77 700 € de recettes/an
Abattement micro-BIC (meublé classique)	50 %
Plafond micro-BIC (meublé de tourisme classé)	188 700 €/an
Abattement micro-BIC (meublé de tourisme classé)	71 %
Seuil LMNP/LMP	23 000 € de recettes/an et < 50 % des revenus
Durée d'amortissement bâtiment	25 à 30 ans
Durée d'amortissement mobilier	5 à 10 ans
Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)	Variable selon communes (200 à 1 500 €)

Conseils et optimisations

Optez pour le régime réel : dans la grande majorité des cas, le régime réel est plus avantageux que le micro-BIC grâce à l'amortissement. Même pour de petits montants de loyers, l'amortissement peut annuler l'impôt pendant 15 à 20 ans.
Faites appel à un expert-comptable : le régime réel nécessite une comptabilité rigoureuse (bilan, compte de résultat, tableau d'amortissement). Un expert-comptable spécialisé en LMNP coûte entre 300 et 800 €/an, et ses honoraires sont déductibles.
Adhérez à un CGA : l'adhésion à un Centre de Gestion Agréé évite une majoration de 10 % de votre base imposable. Le coût d'adhésion (150 à 250 €/an) est lui aussi déductible.
Surveillez le seuil LMNP/LMP : si vos revenus meublés dépassent 23 000 €/an et plus de 50 % de vos revenus, vous basculez en LMP avec des cotisations sociales plus élevées mais aussi des avantages (exonération de plus-value après 5 ans).
Attention à la réforme 2026 : la loi de finances pour 2026 a modifié le traitement de l'amortissement LMNP lors de la revente. L'amortissement déduit est désormais réintégré dans le calcul de la plus-value immobilière. Anticipez cet impact dans votre stratégie de sortie.

Questions fréquentes

Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) s'applique si vos recettes locatives meublées sont inférieures à 23 000 € par an ou représentent moins de 50 % de vos revenus globaux. Le lmp (loueur meublé professionnel) s'applique au-delà. Le LMP entraîne l'affiliation au régime social des indépendants (cotisations sociales plus élevées) mais offre des avantages : imputation des déficits sur le revenu global et exonération de plus-value après 5 ans d'activité.

Oui, dans de nombreux cas. L'amortissement du bien (3 à 4 % par an sur le bâtiment) combiné aux charges déductibles (intérêts, taxe foncière, assurance, comptabilité) peut absorber la totalité des loyers imposables pendant 15 à 20 ans. Le surplus d'amortissement non utilisé est reportable sans limite de durée, ce qui prolonge l'avantage fiscal.

Le décret du 31 juillet 2015 définit la liste des équipements minimum obligatoires : literie avec couette ou couverture, volets ou rideaux occultants, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélation, vaisselle et ustensiles de cuisine, table et chaises, luminaires, étagères de rangement et matériel d'entretien ménager.

Oui, vous devez déclarer le début de votre activité de location meublée auprès du guichet unique des formalités des entreprises (formalites.entreprises.gouv.fr) dans les 15 jours suivant le début de la location. Vous obtiendrez un numéro SIRET. Vous devrez également payer la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) chaque année.

La loi de finances pour 2026 prévoit que les amortissements déduits en LMNP seront réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière lors de la revente du bien. Auparavant, la plus-value était calculée uniquement sur la différence entre prix d'achat et prix de vente (régime des particuliers). Cette réforme réduit l'avantage fiscal global du LMNP sur la durée totale de l'investissement.

Le dispositif Censi-Bouvard, qui offrait une réduction d'impôt de 11 % pour l'achat de logements meublés en résidences de services (étudiantes, seniors, EHPAD), a pris fin le 31 décembre 2022. Les investissements réalisés avant cette date continuent à bénéficier de la réduction pendant la durée d'engagement. Le LMNP classique (avec amortissement au régime réel) reste la principale option pour investir en meublé.

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Termes à connaître

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