Simulateur de revenus fonciers
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Remplissez le formulaire pour comparer les regimes d'imposition de vos revenus fonciers.
Qu'est-ce que les revenus fonciers ?
Les revenus fonciers désignent les revenus tirés de la location de biens immobiliers non meublés (location nue). Ils englobent les loyers perçus pour la location d'appartements, de maisons, de locaux commerciaux, de parkings ou de terrains. En France, ces revenus sont soumis à l'impôt sur le revenu selon le barème progressif et aux prélèvements sociaux de 17,2 %.
Le propriétaire bailleur a le choix entre deux régimes fiscaux pour déclarer ses revenus fonciers : le micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %) et le régime réel (déduction des charges réelles). Le choix du régime a un impact considérable sur l'impôt dû. Notre simulateur compare les deux régimes et vous indique lequel est le plus avantageux selon votre situation.
Comment fonctionne le calcul ?
Régime micro-foncier
Accessible aux propriétaires percevant moins de 15 000 € de loyers annuels bruts, le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers :
Revenu imposable micro-foncier = Loyers bruts × 70 %
Aucune charge n'est déductible individuellement puisque l'abattement de 30 % est censé couvrir l'ensemble des dépenses.
Régime réel
Au régime réel, vous déduisez les charges réellement supportées :
Revenu imposable réel = Loyers bruts - Charges déductibles
Les charges déductibles comprennent : taxe foncière, charges de copropriété, intérêts d'emprunt, travaux d'entretien et de réparation, assurance, frais de gestion, etc.
Imposition totale
Impôt total = Revenu imposable × (TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux)
Barèmes et données 2026
| Élément | Valeur 2026 |
|---|---|
| Plafond micro-foncier | 15 000 € de loyers bruts/an |
| Abattement micro-foncier | 30 % |
| Prélèvements sociaux | 17,2 % |
| TMI 11 % : imposition totale | 28,2 % |
| TMI 30 % : imposition totale | 47,2 % |
| TMI 41 % : imposition totale | 58,2 % |
| TMI 45 % : imposition totale | 62,2 % |
| Plafond déficit foncier imputable sur revenu global | 10 700 €/an |
| Durée d'engagement au régime réel | 3 ans minimum |
Conseils et optimisations
- Comparez systématiquement les deux régimes : le régime réel est plus avantageux dès que vos charges réelles dépassent 30 % de vos loyers. Notre simulateur vous indique le régime le plus favorable.
- Conservez toutes vos factures : au régime réel, chaque charge déductible réduit votre impôt. Gardez précieusement les factures de travaux, quittances de charges, relevés d'intérêts et avis de taxe foncière.
- Déduisez les intérêts d'emprunt : les intérêts du crédit immobilier, l'assurance emprunteur et les frais de dossier sont intégralement déductibles au régime réel. C'est souvent le poste de déduction le plus important.
- Envisagez le déficit foncier : si vos charges dépassent vos loyers, le déficit foncier permet de réduire votre revenu global jusqu'à 10 700 €/an. Idéal pour les investisseurs qui réalisent des travaux importants.
- Pensez à la location meublée : si votre taux d'imposition est élevé, la location meublée (statut LMNP) peut être plus avantageuse grâce à l'amortissement du bien au régime réel BIC, qui réduit fortement voire annule l'impôt.
Questions fréquentes
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