Calculateur de surface Carrez

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Remplissez le formulaire pour calculer la surface Carrez de votre bien.

Qu'est-ce que la surface Carrez ?

La surface Carrez, définie par la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 (dite « loi Carrez »), correspond à la superficie des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres, et des parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m. Cette mesure est obligatoire lors de la vente de tout lot de copropriété d'une superficie supérieure à 8 m².

La surface Carrez se distingue de la surface habitable (loi Boutin), qui exclut en plus les caves, garages, combles non aménagés et vérandas non chauffées. En pratique, la surface Carrez est souvent légèrement supérieure à la surface habitable car elle peut inclure les vérandas et certains espaces non habitables. Notre calculateur vous permet d'estimer rapidement votre surface Carrez à partir de la surface totale et des surfaces à exclure.

Comment fonctionne le calcul ?

Le calcul de la surface Carrez est relativement simple dans son principe :

Surface Carrez = Surface totale des planchers clos et couverts - Surfaces à exclure

Surfaces incluses dans le calcul Carrez

  • Toutes les pièces d'habitation (séjour, chambres, cuisine, salle de bain)
  • Les dégagements, couloirs et entrées
  • Les placards dont la hauteur sous plafond dépasse 1,80 m
  • Les vérandas et loggias closes et couvertes
  • Les greniers et combles aménagés (hauteur > 1,80 m)

Surfaces exclues du calcul Carrez

  • Les parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m
  • Les murs, cloisons, embrasures de portes et fenêtres
  • Les cages d'escalier et marches
  • Les gaines techniques
  • Les caves, garages, parkings et boxes
  • Les terrasses, balcons et loggias ouvertes

Barèmes et données 2026

Élément Règle applicable
Hauteur minimum sous plafond1,80 m
Surface minimum du lot8 m² (en dessous, pas d'obligation de mesurage)
Tolérance d'erreur5 % (au-delà, diminution de prix possible)
Délai de recours en cas d'erreur1 an à compter de la signature de l'acte
Coût d'un mesurage professionnel70 à 150 € (selon la surface du bien)
Biens concernésTous les lots de copropriété > 8 m²
Biens non concernésMaisons individuelles hors copropriété, VEFA

Conseils et optimisations

  • Faites appel à un professionnel : le mesurage Carrez engage la responsabilité du vendeur en cas d'erreur supérieure à 5 %. Confier le mesurage à un diagnostiqueur certifié (70 à 150 €) vous protège via son assurance professionnelle.
  • Distinguez surface Carrez et surface habitable : la surface Carrez est obligatoire pour la vente en copropriété, la surface habitable (loi Boutin) est obligatoire pour la location. Ne confondez pas les deux.
  • Vérifiez avant d'acheter : demandez le certificat de mesurage Carrez et comparez-le avec vos propres mesures. Une erreur de plus de 5 % vous permet de demander une réduction proportionnelle du prix dans l'année suivant la vente.
  • Optimisez votre surface : en surélévant le plancher ou en modifiant les cloisons, vous pouvez augmenter la surface Carrez et donc la valeur de votre bien. Chaque m² compte, surtout dans les grandes villes.
  • Attention aux combles : les combles aménagés avec une hauteur sous plafond variable comptent uniquement pour la partie dépassant 1,80 m. Un métrage précis est indispensable.

Questions fréquentes

La surface Carrez n'est obligatoire que pour les lots de copropriété. Si votre maison est en copropriété horizontale, le mesurage Carrez est obligatoire. Si c'est une maison individuelle hors copropriété, il n'est pas requis par la loi, mais il est recommandé de mentionner la surface habitable (loi Boutin) dans le compromis de vente.

Si la surface Carrez mentionnée dans l'acte de vente est supérieure de plus de 5 % à la surface réelle, l'acheteur peut demander une diminution proportionnelle du prix dans un délai d'un an à compter de la signature de l'acte authentique. Par exemple, si la surface annoncée est de 60 m² mais la surface réelle est de 55 m² (erreur de 8,3 %), l'acheteur peut demander un remboursement proportionnel.

La surface Carrez (loi Carrez) s'applique à la vente en copropriété et inclut toutes les surfaces closes et couvertes de plus de 1,80 m de hauteur. La surface habitable (loi Boutin) s'applique à la location et exclut en plus les combles non aménagés, caves, garages, vérandas non chauffées, etc. La surface habitable est donc généralement inférieure à la surface Carrez.

Un mesurage Carrez réalisé par un diagnostiqueur professionnel certifié coûte entre 70 et 150 € selon la superficie du bien et la région. Ce coût est à la charge du vendeur. Il est vivement recommandé de passer par un professionnel car sa responsabilité est engagée en cas d'erreur et il dispose d'une assurance professionnelle qui vous protège.

Non, les balcons, terrasses et loggias ouvertes ne sont pas inclus dans la surface Carrez car ils ne sont pas considérés comme des espaces « clos et couverts ». En revanche, une loggia fermée et vitrée (véranda) est incluse dans le calcul si la hauteur sous plafond dépasse 1,80 m. Les jardins et cours ne sont évidemment pas comptabilisés non plus.

Non, le certificat de mesurage Carrez n'a pas de durée de validité légale. Il reste valable tant que des travaux n'ont pas modifié la surface du bien (abattement de cloisons, extension, aménagement de combles). Si des travaux ont été réalisés, il est nécessaire de faire réaliser un nouveau mesurage avant la vente.

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