Simulateur de deficit foncier
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Qu'est-ce que le déficit foncier ?
Le déficit foncier est un mécanisme fiscal puissant qui permet aux propriétaires bailleurs de déduire de leur revenu global les charges qui excèdent leurs revenus fonciers. Concrètement, lorsque les dépenses liées à un bien locatif (travaux, charges, taxes) dépassent les loyers perçus, la différence constitue un déficit foncier qui vient réduire l'impôt sur le revenu. Ce mécanisme est imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 € par an (21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique depuis 2023).
Le déficit foncier est particulièrement avantageux pour les investisseurs qui réalisent des travaux importants de rénovation dans l'ancien. Il ne s'agit pas d'un dispositif de défiscalisation soumis au plafonnement des niches fiscales, ce qui en fait un outil d'optimisation fiscale sans plafond (au-delà de 10 700 €, le surplus est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes).
Comment fonctionne le calcul ?
Étape 1 : Calculer le résultat foncier
Résultat foncier = Loyers annuels - (Charges déductibles + Travaux + Intérêts d'emprunt)
Si le résultat est négatif, vous êtes en situation de déficit foncier.
Étape 2 : Répartir le déficit
Le déficit foncier obéit à des règles précises de répartition :
- Les intérêts d'emprunt ne sont déductibles que des revenus fonciers (pas du revenu global). Le déficit lié aux intérêts est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
- Les autres charges (travaux, taxes, assurance, gestion) sont déductibles du revenu global dans la limite de 10 700 €/an (ou 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique éligibles).
- Le surplus au-delà du plafond est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Étape 3 : Calculer l'économie d'impôt
Économie d'impôt = Déficit imputable × (TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux)
Barèmes et données 2026
| Élément | Règle 2026 |
|---|---|
| Plafond d'imputation sur le revenu global | 10 700 €/an |
| Plafond pour travaux de rénovation énergétique | 21 400 €/an (dispositif prolongé) |
| Durée de report du déficit excédentaire | 10 ans (sur les revenus fonciers uniquement) |
| Intérêts d'emprunt | Déductibles uniquement des revenus fonciers |
| Obligation de location après imputation | 3 ans minimum (jusqu'au 31 décembre de la 3e année) |
| Régime fiscal requis | Régime réel d'imposition (pas de micro-foncier) |
| Plafonnement des niches fiscales | Non concerné (hors plafond) |
Conseils et optimisations
- Privilégiez les travaux d'entretien et de réparation : seuls les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration sont déductibles. Les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne le sont pas. Faites bien la distinction avec votre artisan.
- Étalez vos travaux sur plusieurs années : si vos travaux dépassent largement le plafond de 10 700 €, envisagez de les répartir sur 2 ou 3 ans pour maximiser l'imputation sur le revenu global chaque année.
- Respectez l'obligation de location : après avoir imputé un déficit foncier sur votre revenu global, vous devez continuer à louer le bien pendant au moins 3 ans. En cas de cessation de location, les déficits imputés peuvent être remis en cause.
- Profitez du doublement du plafond pour la rénovation énergétique : depuis 2023, le plafond est porté à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique dans les passoires thermiques (DPE F ou G), ce qui double l'avantage fiscal.
- Combinez avec d'autres dispositifs : le déficit foncier se cumule avec d'autres mécanismes (Denormandie ancien, Malraux) pour optimiser davantage votre fiscalité immobilière.
Questions fréquentes
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