Que recouvrent les frais de notaire ?

Les frais de notaire, plus justement appelés frais d'acquisition, constituent un coût incontournable lors de tout achat immobilier en France. Contrairement à une idée reçue, la majeure partie de ces frais ne revient pas au notaire lui-même. Ils se décomposent en trois postes principaux :

  • Les droits de mutation (taxes) : ils représentent environ 80 % du total. Ces taxes sont reversées à l'État et aux collectivités locales (département et commune). Le taux départemental standard est de 4,5 % du prix de vente, auquel s'ajoutent la taxe communale et la contribution de sécurité immobilière.
  • Les émoluments du notaire : c'est la rémunération proprement dite du notaire, calculée selon un barème réglementé par l'État. Elle représente environ 15 % des frais totaux.
  • Les frais et débours : ce sont les sommes avancées par le notaire pour le compte de l'acheteur (documents d'urbanisme, état hypothécaire, frais de publication). Ils représentent environ 5 % du total.

Ancien vs neuf : des frais très différents

Dans l'ancien : 7 % à 8 %

Pour un bien ancien, les frais de notaire s'élèvent à environ 7 % à 8 % du prix d'achat. Sur un appartement à 250 000 euros, comptez entre 17 500 et 20 000 euros de frais. Cette différence entre départements s'explique par le taux de la taxe départementale, que chaque conseil départemental peut fixer entre 1,20 % et 4,50 % (la quasi-totalité a choisi le taux maximum).

Dans le neuf : 2 % à 3 %

Pour un bien neuf (VEFA ou construction de moins de 5 ans n'ayant jamais été habité), les frais sont nettement inférieurs : environ 2 % à 3 % du prix. La raison est que les droits de mutation sont remplacés par la TVA à 20 % (déjà incluse dans le prix affiché), et les droits d'enregistrement sont réduits à 0,715 %.

Comment réduire les frais de notaire ?

Plusieurs stratégies permettent de diminuer le montant des frais :

  • Déduire la valeur du mobilier : si le bien est vendu meublé ou avec une cuisine équipée, la valeur du mobilier (estimée raisonnablement) peut être déduite du prix de vente servant de base au calcul des droits. Cela peut représenter une économie de 500 à 2 000 euros.
  • Négocier les émoluments : depuis la loi Macron de 2016, les notaires peuvent accorder une remise de 20 % sur leurs émoluments pour les transactions supérieures à 100 000 euros (sur la part au-delà de cette somme).
  • Séparer les frais d'agence : si les honoraires d'agence sont à la charge de l'acquéreur (mandat de recherche), ils ne sont pas inclus dans l'assiette de calcul des droits de mutation.

Financer les frais de notaire

Les frais de notaire ne sont généralement pas couverts par le crédit immobilier : les banques demandent à l'emprunteur de les financer sur ses fonds propres (apport personnel). C'est pourquoi on recommande un apport d'au moins 10 % du prix du bien, correspondant approximativement au montant des frais dans l'ancien. Un financement à 110 % (incluant les frais de notaire) est possible mais réservé aux dossiers solides et entraîne un surcoût en intérêts.

Pour estimer précisément les frais de notaire de votre projet, utilisez notre simulateur de frais de notaire.

Questions fréquentes

On ne peut pas négocier les droits de mutation (taxes), qui représentent 80 % des frais. En revanche, les émoluments du notaire peuvent faire l'objet d'une remise de 20 % maximum sur la part du prix au-delà de 100 000 euros. De plus, vous pouvez optimiser l'assiette de calcul en déduisant la valeur du mobilier inclus dans la vente.

Les frais de notaire sont réglés le jour de la signature de l'acte authentique de vente, en même temps que le prix du bien. Le notaire appelle les fonds quelques jours avant la signature. Un ajustement peut intervenir quelques mois après si le montant exact des taxes diffère légèrement de l'estimation initiale.

Pour l'achat de votre résidence principale, les frais de notaire ne sont pas déductibles. En revanche, dans le cadre d'un investissement locatif, les frais d'acquisition peuvent être intégrés au prix de revient du bien et amortis (en LMNP) ou déduits des revenus fonciers la première année (en location nue).

Estimez vos frais de notaire

Calculez le montant exact de vos frais d'acquisition selon le type de bien et sa localisation.

Simuler les frais de notaire Simuler un crédit immobilier