Simulateur de nue-propriété
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Qu'est-ce que la nue-propriété ?
La nue-propriété résulte du démembrement de propriété, un mécanisme juridique qui sépare la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus) et la nue-propriété (la propriété des murs, sans droit d'usage). L'usufruitier conserve le droit d'habiter le bien ou de le louer, tandis que le nu-propriétaire détient la propriété juridique du bien.
À l'extinction de l'usufruit (décès de l'usufruitier ou fin de la durée convenue), le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété sans frais supplémentaires ni droits de mutation. Le démembrement est un outil patrimonial puissant utilisé pour la transmission, l'optimisation fiscale (IFI) et l'investissement immobilier avec décote.
Comment fonctionne le calcul ?
La valeur de la nue-propriété et de l'usufruit dépend de l'âge de l'usufruitier (barème fiscal de l'article 669 du CGI) ou de la durée du démembrement (démembrement temporaire) :
Démembrement viager (basé sur l'âge)
Valeur nue-propriété = Valeur du bien × pourcentage selon l'âge de l'usufruitier
Valeur usufruit = Valeur du bien - Valeur nue-propriété
Démembrement temporaire
Pour un démembrement à durée fixe, la valeur de l'usufruit est de 23 % de la valeur du bien par tranche de 10 ans (valeur économique). La nue-propriété représente le complément.
Barèmes et données 2026
| Âge de l'usufruitier | Valeur usufruit | Valeur nue-propriété |
|---|---|---|
| Jusqu'à 21 ans | 90 % | 10 % |
| 22 à 31 ans | 80 % | 20 % |
| 32 à 41 ans | 70 % | 30 % |
| 42 à 51 ans | 60 % | 40 % |
| 52 à 61 ans | 50 % | 50 % |
| 62 à 71 ans | 40 % | 60 % |
| 72 à 81 ans | 30 % | 70 % |
| 82 à 91 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
Conseils et optimisations
- Optimisez l'IFI : le bien détenu en nue-propriété n'entre pas dans l'assiette de l'IFI du nu-propriétaire. C'est l'usufruitier qui le déclare pour sa valeur en pleine propriété. Un levier puissant pour les patrimoines importants.
- Anticipez la transmission : donner la nue-propriété à vos enfants de votre vivant permet de transmettre un patrimoine immobilier avec des droits de donation calculés sur la valeur de la nue-propriété uniquement (décotée). Plus vous donnez jeune, plus la décote est importante.
- Investissez en nue-propriété programmée : des programmes immobiliers proposent d'acheter la nue-propriété avec une décote de 30 à 50 % pendant 15 à 20 ans, l'usufruit étant détenu par un bailleur social. Pas de gestion, pas de fiscalité sur les revenus, et récupération de la pleine propriété à terme.
- Attention au barème fiscal vs valeur économique : le barème de l'article 669 du CGI sert uniquement pour le calcul des droits de mutation. La valeur économique réelle peut différer sensiblement, ce qui est important pour les transactions entre parties non liées.
Questions fréquentes
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