Simulateur de crédit immobilier

Qu'est-ce qu'un crédit immobilier ?

Le crédit immobilier est un prêt bancaire destiné à financer l'achat d'un bien immobilier (résidence principale, secondaire ou investissement locatif), la construction d'une maison ou la réalisation de travaux importants. Il s'agit généralement d'un emprunt à long terme, remboursé sur une durée de 7 à 25 ans, avec des mensualités fixes comprenant une part de capital et une part d'intérêts. En France, le crédit immobilier est encadré par le Code de la consommation et les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), qui imposent notamment un taux d'endettement maximal de 35 % et une durée maximale de 25 ans (27 ans avec différé pour l'achat dans le neuf).

Notre simulateur de crédit immobilier vous permet de calculer précisément vos mensualités, le coût total de votre emprunt (intérêts + assurance) et de générer un tableau d'amortissement complet mois par mois. C'est un outil indispensable pour préparer votre projet d'achat et comparer les offres bancaires.

Comment fonctionne le calcul ?

Le calcul du crédit immobilier repose sur la formule d'annuité constante, utilisée par toutes les banques françaises pour les prêts amortissables à taux fixe :

Mensualité = Capital × [t / (1 - (1 + t)^-n)]

• Capital : montant emprunté en euros
• t : taux d'intérêt mensuel (taux annuel divisé par 12)
• n : nombre total de mensualités (durée en années × 12)

Chaque mensualité est composée d'une part de capital remboursé et d'une part d'intérêts. En début de prêt, la part d'intérêts est élevée et diminue progressivement au profit du capital. L'assurance emprunteur est ajoutée en complément à la mensualité. Le tableau d'amortissement est généré mois par mois en recalculant le capital restant dû après chaque échéance.

Le coût total du crédit correspond à la somme de toutes les mensualités (hors assurance) moins le capital emprunté. Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) intègre le taux nominal, l'assurance, les frais de dossier et les frais de garantie pour permettre une comparaison objective entre les offres.

Barèmes et données 2026

Conseils et optimisations

• Comparez les offres : faites jouer la concurrence entre au moins 3 banques ou passez par un courtier pour obtenir le meilleur taux. Un écart de 0,20 % sur 20 ans représente plusieurs milliers d'euros d'économie.
• Négociez l'assurance emprunteur : grâce à la loi Lemoine (2022), vous pouvez changer d'assurance à tout moment. La délégation d'assurance permet d'économiser 30 % à 50 % par rapport à l'assurance groupe de la banque.
• Optimisez votre apport : un apport personnel de 10 % à 20 % du prix du bien rassure la banque et vous permet de négocier un meilleur taux.
• Choisissez la bonne durée : une durée plus courte réduit considérablement le coût total des intérêts, mais augmente vos mensualités. Trouvez le bon équilibre avec votre taux d'endettement.
• Pensez aux frais annexes : frais de notaire (7-8 % dans l'ancien, 2-3 % dans le neuf), frais de garantie (caution ou hypothèque) et frais de dossier doivent être intégrés à votre budget global.
• Profitez des aides : PTZ (prêt à taux zéro), prêt action logement, prêt conventionné... Renseignez-vous sur les dispositifs auxquels vous êtes éligible pour réduire le coût de votre emprunt.