Simulateur du statut du bailleur privé (Jeanbrun)
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À la revente, les 63 000 € amortis en 9 ans viendront diminuer le prix d'acquisition retenu, donc augmenter la plus-value imposable.
Pour aller plus loin, lisez notre guide Comment défiscaliser avec l'immobilier. Statut du bailleur privé (successeur du Pinel), déficit foncier, LMNP, Denormandie et Malraux : les dispositifs ouverts en 2026 pour défiscaliser avec l'immobilier, exemples chiffrés.
L'essentiel en 2026
- Amortissement annuel de 3,5 % à 5,5 % du prix hors terrain dans le neuf, de 3 % à 4 % dans l'ancien rénové, selon le niveau de loyer.
- Plafond de 8 000 € par an et par foyer, 12 000 € au plus en location très sociale.
- Conditions : logement dans un immeuble collectif, loué nu en résidence principale pendant 9 ans, à loyer et ressources plafonnés ; achat entre le 21 février 2026 et le 31/12/2028.
- Exemple : un appartement neuf à 250 000 € loué 800 € par mois donne 7 000 € d'amortissement et environ 2 375 € d'impôt en moins par an à une tranche de 30 %.
Sources officielles : Article 31 du code général des impôts, version du 21 février 2026 (Légifrance), Article 150 VB du code général des impôts, plus-value (Légifrance). Chiffres vérifiés le 27/10/2026.
Comment est calculé l'avantage fiscal ?
- Base amortissable = (prix d'acquisition hors frais + travaux dans l'ancien) × 80 %, le terrain étant exclu forfaitairement à hauteur de 20 %.
- Amortissement annuel = base × taux selon le logement et le niveau de loyer, dans la limite du plafond annuel.
- Résultat foncier = loyers − charges − intérêts − amortissement. S'il est positif, il est imposé au barème et aux prélèvements sociaux (17,2 %).
- S'il est négatif, le déficit hors intérêts s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, selon les règles du déficit foncier ; le reste se reporte sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
- Économie = impôt sans amortissement − impôt avec amortissement, la même année.
Taux et plafonds selon le loyer
| Niveau de loyer | Neuf | Ancien rénové | Plafond annuel |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 3,0 % | 8 000 € |
| Social | 4,5 % | 3,5 % | 10 000 € |
| Très social | 5,5 % | 4,0 % | 12 000 € |
Les plafonds majorés s'appliquent quand au moins la moitié des loyers bruts du foyer provient de logements loués en social ou très social. En loyer intermédiaire, le loyer ne peut pas dépasser, par mètre carré et par mois hors charges, 19,71 € en zone A bis, 14,64 € en zone A, 11,80 € en zone B1 et 10,26 € en zones B2 et C (baux conclus en 2026), avec un coefficient selon la surface. Les plafonds des niveaux social et très social sont ceux du conventionnement de l'Anah.
Selon le prix du logement
Appartement neuf en loyer intermédiaire, loyer égal à 0,4 % du prix par mois, 2 000 € de charges, intérêts de 2,4 % du prix, tranche marginale de 30 % :
| Prix | Amortissement | Résultat foncier | Économie par an | Sur 9 ans |
|---|---|---|---|---|
| 150 000 € | 4 200 € | -2 600 € | 1 535 € | 13 817 € |
| 200 000 € | 5 600 € | -2 800 € | 2 162 € | 19 454 € |
| 250 000 € | 7 000 € | -3 000 € | 2 788 € | 25 092 € |
| 300 000 € | 8 000 € | -2 800 € | 3 294 € | 29 650 € |
| 400 000 € | 8 000 € | -400 € | 3 707 € | 33 365 € |
Au-delà d'environ 285 000 €, l'amortissement bute sur le plafond de 8 000 € en loyer intermédiaire : il cesse d'augmenter avec le prix, et seule la hausse des loyers accroît encore l'économie.
Statut du bailleur privé, Pinel, LMNP ou déficit foncier ?
- Le Pinel est fermé aux achats depuis le 1er janvier 2025 ; seuls les engagements en cours continuent.
- La location meublée (LMNP) permet aussi d'amortir, sans plafond de loyer ni condition d'immeuble collectif, mais les amortissements sont également réintégrés dans la plus-value.
- Le déficit foncier convient à l'ancien avec des travaux inférieurs à 30 % du prix.
Pour vérifier la rentabilité de l'opération avant l'avantage fiscal, utilisez le simulateur de rendement locatif ; pour l'ensemble des dispositifs, notre guide défiscaliser avec l'immobilier.
Questions fréquentes
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