Simulateur Loi Denormandie
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Qu'est-ce que la loi Denormandie ?
La loi Denormandie est un dispositif de défiscalisation immobilière créé en 2019 qui encourage l'achat et la rénovation de logements anciens dans les centres-villes dégradés. Elle offre une réduction d'impôt sur le revenu proportionnelle au montant total de l'opération (prix d'achat + travaux) et à la durée d'engagement de location. Ce dispositif est souvent qualifié de « Pinel dans l'ancien » car il reprend le même mécanisme de réduction d'impôt.
Contrairement au Pinel classique qui a pris fin en 2024, le Denormandie reste en vigueur jusqu'au 31 décembre 2027. Il représente donc une opportunité majeure pour les investisseurs souhaitant combiner défiscalisation et rénovation du patrimoine immobilier ancien. Notre simulateur calcule la réduction d'impôt et vérifie l'éligibilité de votre projet.
Comment fonctionne le calcul ?
Conditions d'éligibilité
- Les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération (prix d'achat + travaux).
- Le bien doit être situé dans une commune éligible (commune ayant signé une convention ORT - Opération de Revitalisation de Territoire, ou commune « Action Cœur de Ville »).
- L'investissement total est plafonné à 300 000 € et 5 500 €/m².
Calcul de la réduction
Réduction d'impôt = Investissement total (achat + travaux) × Taux de réduction
Le taux dépend de la durée d'engagement locatif : 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans, 21 % pour 12 ans.
Réduction annuelle = Réduction totale / Durée d'engagement
Barèmes et données 2026
| Durée d'engagement | Taux de réduction | Réduction max (sur 300 000 €) |
|---|---|---|
| 6 ans | 12 % | 36 000 € (6 000 €/an) |
| 9 ans | 18 % | 54 000 € (6 000 €/an) |
| 12 ans | 21 % | 63 000 € (5 250 €/an) |
| Condition | Règle |
|---|---|
| Part minimum des travaux | 25 % du coût total |
| Plafond d'investissement | 300 000 € et 5 500 €/m² |
| Plafonnement des niches fiscales | 10 000 €/an |
| Fin du dispositif | 31 décembre 2027 |
Conseils et optimisations
- Ciblez les villes éligibles : plus de 200 communes ont signé une convention ORT. Consultez la liste sur le site de l'ANCT pour vérifier l'éligibilité de la commune visée.
- Vérifiez la nature des travaux : les travaux doivent améliorer la performance énergétique d'au moins 30 % (ou 20 % en habitat collectif), ou concerner au moins 2 types de travaux parmi l'isolation des murs, toiture, fenêtres, production d'eau chaude et chauffage.
- Dépassez le seuil de 25 % : pour être éligible, les travaux doivent représenter au minimum 25 % du coût total. Prévoyez une marge pour éviter tout risque de non-éligibilité si le montant des travaux est revu à la baisse.
- Combinez avec le déficit foncier : certains travaux non couverts par le Denormandie peuvent être déduits au titre du déficit foncier, permettant une double optimisation fiscale.
- Engagez-vous sur 12 ans pour maximiser la réduction : le taux passe de 12 % à 21 % en prolongeant l'engagement de 6 à 12 ans, soit une réduction supplémentaire de 27 000 € sur un investissement de 300 000 €.
Questions fréquentes
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