Simulateur : louer ou acheter
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Faut-il rester locataire ou acheter sa résidence principale ?
La question « acheter ou louer » est l'un des grands dilemmes financiers des ménages français. L'achat immobilier permet de se constituer un patrimoine et de ne plus payer de loyer une fois le crédit remboursé. La location offre en contrepartie une grande flexibilité (mobilité professionnelle, changement de vie) et la possibilité d'investir le capital non immobilisé sur des placements financiers potentiellement plus rentables.
La réponse dépend de votre situation personnelle et de nombreux paramètres financiers : la durée de détention prévue du bien, le niveau des prix immobiliers dans votre zone, le taux de crédit obtenu, le montant du loyer que vous payez actuellement, l'évolution attendue du marché immobilier et le rendement des placements alternatifs. Notre simulateur intègre tous ces facteurs pour comparer objectivement les deux options et déterminer le point de bascule (break-even) à partir duquel l'achat devient plus avantageux.
En France, le taux de propriétaires est d'environ 58 % (contre 65 % en moyenne dans l'Union européenne). L'achat reste profondément ancré dans la culture française, mais il n'est pas toujours la meilleure option financière, surtout dans les grandes métropoles où les prix sont élevés et les rendements locatifs faibles.
Comment fonctionne la comparaison ?
Le simulateur compare l'évolution du patrimoine dans deux scénarios parallèles sur toute la durée du crédit :
- Scénario locataire : vous restez locataire et placez l'apport initial ainsi que la différence mensuelle entre le coût de la propriété (mensualité + taxe foncière + charges + entretien) et votre loyer. L'épargne est investie avec un rendement annuel (par défaut 3 % net).
- Scénario propriétaire : vous achetez le bien avec un apport et un crédit. Votre patrimoine est la valeur du bien (qui évolue selon le taux de hausse immobilière) diminuée du capital restant dû sur le crédit.
Le concept de break-even
Le break-even (point de bascule) est l'année à partir de laquelle le patrimoine du propriétaire dépasse celui du locataire-épargnant. Avant ce point, la location est plus avantageuse financièrement. Après ce point, l'achat devient gagnant. Ce seuil varie typiquement entre 5 et 15 ans selon les hypothèses retenues. Plus les prix immobiliers augmentent et plus les taux de crédit sont bas, plus le break-even est atteint rapidement.
Données et hypothèses 2026
Paramètres clés de la comparaison
| Paramètre | Valeur indicative 2026 | Impact |
|---|---|---|
| Taux de crédit moyen (20 ans) | 3,10 à 3,50 % | Plus le taux est bas, plus l'achat est avantageux |
| Frais de notaire (ancien) | 7 à 8 % | Coût initial qui retarde le break-even |
| Frais de notaire (neuf) | 2 à 3 % | Avantage du neuf pour le break-even |
| Taxe foncière moyenne | 1 à 2 mois de loyer | Coût annuel du propriétaire |
| Charges d'entretien | 1 à 1,5 % de la valeur/an | Gros travaux, copropriété, réparations |
| Rendement épargne (assurance-vie) | 2,5 à 4 % | Alternative pour le locataire-épargnant |
| Hausse prix immobiliers | 0 à 3 %/an (selon zone) | Paramètre le plus impactant |
Break-even moyen par ville (estimation)
| Ville | Prix moyen/m² | Break-even estimé |
|---|---|---|
| Paris | 9 500 € | 12 à 18 ans |
| Lyon | 4 800 € | 8 à 12 ans |
| Bordeaux | 4 200 € | 7 à 11 ans |
| Toulouse | 3 400 € | 5 à 8 ans |
| Villes moyennes | 1 500 à 2 500 € | 3 à 6 ans |
Conseils et optimisations
- Raisonnez en durée de détention : si vous envisagez de déménager dans moins de 5 ans, la location est presque toujours préférable. Les frais de notaire (7-8 %) ne seront pas amortis sur une durée si courte.
- Ne sous-estimez pas les coûts cachés de la propriété : taxe foncière, charges de copropriété, travaux d'entretien, assurance propriétaire non occupant... Ces coûts représentent 1 à 2 % de la valeur du bien par an et sont souvent oubliés dans les comparaisons simplistes.
- Intégrez le coût d'opportunité de l'apport : un apport de 50 000 € placé à 4 % rapporte 2 000 €/an. Ce rendement doit être comparé au gain patrimonial de l'achat immobilier.
- Tenez compte de la fiscalité : le propriétaire bénéficie de l'exonération de plus-value sur la résidence principale. Le locataire-épargnant est soumis à la flat tax (30 %) sur ses gains financiers.
- La valeur non financière de la propriété : le sentiment de sécurité, la liberté de travaux, la stabilité pour la famille sont des facteurs importants qui ne se mesurent pas uniquement en euros.
Questions fréquentes
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